005 - Subasta del BOE vs Idealista: cómo calcular el descuento real
El precio de salida del BOE no es el descuento. El precio de Idealista tampoco es el valor de mercado. Le explicamos cómo comparar bien los dos canales antes de comprar.
¿Sale más barato comprar en una subasta del BOE o en Idealista? La pregunta parece sencilla, pero la mayoría de inversores compara las cifras equivocadas.
La trampa del descuento aparente
Cuando se ve un piso en el BOE saliendo a 120.000 € con tasación de 200.000 €, la cabeza calcula automáticamente un 40 % de descuento. Y cuando se ve el mismo barrio en Idealista a 195.000 €, parece confirmarse: “subasta = mucho más barato”.
No es así. Las dos cifras son trampas, cada una a su manera.
El precio de Idealista no es el valor de mercado
Idealista publica precios de oferta, no precios de transacción real. El propietario pide lo que quiere; los compradores negocian a la baja. El precio efectivo de cierre suele estar un 5–15 % por debajo del precio publicado, según zona y momento. Si quiere el valor de mercado real, mire bases de transacciones (notarías, INE, Catastro de valores) o haga una nota encargo a un tasador.
El precio de salida del BOE no es lo que pagará
El precio de salida es solo el punto de arranque de las pujas. A esa cifra hay que sumar las cargas que subsisten (hipotecas preferentes, embargos administrativos, afecciones fiscales vigentes) y los costes de adquisición: ITP (en Madrid el 6 %), gestoría, registro, reforma estimada y, en muchos casos, lanzamiento del ocupante.
Cómo calcular el descuento real
El descuento real es una sola fórmula:
Descuento real = (valor de mercado actual − coste total de adquisición) / valor de mercado actualDonde:
- Valor de mercado actual: 85–95 % del precio de Idealista en esa misma zona (calle, tipología y antigüedad parecidas), no la tasación oficial del juzgado.
- Coste total de adquisición: precio de remate + cargas asumidas + ITP + gestoría/registro + reforma estimada + colchón por imprevistos (≈ 5 %).
Si el resultado es inferior al 15 %, la subasta no compensa frente a comprar directo en Idealista negociando bien. Si supera el 25 %, hay margen sólido.
Ejemplo simplificado
| Concepto | Subasta BOE | Idealista |
|---|---|---|
| Precio publicado | 120.000 € | 195.000 € |
| Cargas asumidas | + 30.000 € | 0 € |
| ITP (Madrid 6 %) | + 7.200 € | + 11.700 € |
| Gestoría, registro, reforma | + 8.000 € | + 5.000 € |
| Negociación a la baja | 0 € | − 12.000 € (≈ 6 %) |
| Coste total real | 165.200 € | 199.700 € |
Diferencia real: 34.500 € (≈ 17 %). El descuento del BOE existe, pero no es el 40 % que sugería el precio de salida.
Por qué importa
Confundir el descuento de salida con el descuento real es el error que hace que un inversor primerizo puje “porque era una ganga” y termine con una operación a precio de mercado tras sumar las cargas. La diferencia entre ganga aparente y ganga real está siempre en hacer los cuatro pasos del cálculo.
Cómo lo hacemos nosotros
InversorBOE hace ese cálculo automáticamente: lee las cargas con la Ley de Enjuiciamiento Civil, suma costes habituales por comunidad autónoma y le devuelve un solo número — el precio máximo de puja recomendado. Gratis, sin tarjeta.
Información, no asesoramiento. Antes de pujar, revíselo siempre con un profesional.
Etiquetas: #inversiónInmobiliaria · #comparativa · #subastas · #Idealista · #BOE · #Madrid
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