¿Qué es la cesión de remate?
La cesión de remate es la operación por la que el ejecutante (acreedor) o un acreedor posterior, al pujar en una subasta judicial, se reserva la facultad de ceder la adjudicación a un tercero antes de pagar el precio.
Está regulada en los artículos 647.3 y 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El cesionario comparece ante el Letrado de la Administración de Justicia, acepta la cesión, paga el precio y queda como adjudicatario directo del inmueble — sin que el activo pase nunca por el balance del cedente.
En una frase: es la vía habitual por la que los fondos de deuda (“NPL”) venden activos sin tener que adjudicárselos primero ellos mismos.
¿Por qué la usan los fondos?
Cuando una subasta queda desierta o las pujas son bajas, el banco o fondo titular del crédito puede adjudicárselo (al 50 % o 70 % del valor de subasta según el caso). Pero adjudicárselo significa provisionarlo en balance, pagar IBI, cuotas de comunidad y costes de gestión hasta venderlo en mercado secundario.
Con la cesión de remate, el fondo evita todo ese ciclo: contacta a inversores que conoce, negocia la venta directamente, y al adjudicarse la subasta cede el remate al inversor final. El activo nunca toca su balance.
Ventaja fiscal clave
El cesionario paga ITP/AJD una sola vez, no dos. No hay doble tributación: el fondo no se adjudica + revende, sino que el comprador final entra directamente como adjudicatario. Esto puede suponer un ahorro fiscal de entre el 6 % y el 10 % del precio según la comunidad autónoma.
Fondos NPL activos en España
Los principales fondos y servicers que utilizan habitualmente cesión de remate en subastas BOE:
- SAREB
- Promontoria (Diglo)
- Anticipa (Aliseda)
- Servihabitat
- Haya Real Estate
- Cerberus
- Cabot Credit
- Anchorage
- Lindorff / Intrum
- Hoist Finance
Por qué importa al inversor particular
Si una subasta tiene como ejecutante un fondo de la lista anterior y queda desierta o el fondo se la adjudica al precio mínimo, hay una probabilidad real de que el activo acabe en manos de un inversor particular vía cesión de remate — a un precio negociado bilateralmente, sin pasar por mercado abierto.
El cliente medio del producto BOE no conoce esta figura. Ve la subasta como “imposible” porque ya está adjudicada al fondo y descarta. Justamente las que más probabilidad tienen de acabar negociables a precio bajo.
Cómo lo detectamos en InversorBOE
InversorBOE mantiene una lista canonical de fondos NPL españoles más sus servicers asociados. Cada subasta procesada se cruza con esta lista contra el campo “ejecutante” del procedimiento. Cuando hay coincidencia:
- Aparece un badge “Posible cesión de remate” en la ficha
- El sistema sugiere al usuario seguimiento aunque la subasta quede desierta
- En plan Premium, contacto comercial sugerido del servicer cuando exista
Hoy ningún competidor en el mercado español enseña a leer este patrón. La cesión de remate es el espacio donde el inversor informado tiene ventaja real sobre el casual.
Empiece a ver las subastas con otros ojos
Le avisamos cuando aparezca una subasta con potencial de cesión. Le explicamos qué fondo está detrás y cómo aproximarlo.
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