013 - Checklist: 5 preguntas que debe contestar antes de pujar

Si no puede contestar las 5 preguntas básicas sobre una subasta, no puje. Le compartimos el checklist mínimo que cualquier inversor con experiencia revisa antes de cada operación.

Una subasta del BOE no se gana en el momento de pujar. Se gana o se pierde en las horas previas, cuando uno hace o no hace los deberes. La regla práctica que comparten los inversores con experiencia es sencilla: si no puede contestar las cinco preguntas que vienen a continuación, no puje.

1. ¿Qué cargas subsisten y cuánto suman?

La pregunta que decide si la operación es viable o ruinosa. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC 670 y 674) determina qué cargas se cancelan con la adjudicación y cuáles acompañan al inmueble al nuevo propietario: típicamente, todas las anteriores en orden registral a la hipoteca que ejecuta.

Si subsiste algo, lo paga usted aparte del precio de remate. Y si la cifra no la tiene clara — porque la certificación es ambigua, porque hay anotaciones que pueden estar caducadas, porque el saldo vivo no está actualizado — el resto del cálculo no sirve para nada.

Sin la cifra de cargas que subsisten, no se puede calcular nada. Es el paso cero.

2. ¿Cuál es el valor de mercado actual del inmueble?

No la tasación judicial (suele tener 24-48 meses, ver el post 008). El valor de mercado hoy, en esa calle, para esa tipología, esa superficie y ese estado de conservación.

Tres fuentes razonables: precios de oferta en Idealista/Fotocasa (descontando un 5-15 % de negociación), bases de transacciones reales (Notarías, Catastro de valores), y nota encargo a un tasador local (80-150 €).

Si no sabe el valor de mercado actualizado, no sabe qué descuento real está obteniendo. Y sin descuento real conocido, no hay tesis de inversión.

3. ¿Cuál es el coste total real de la operación?

La suma completa:

Coste total = Precio de remate + Cargas que subsisten + ITP/IVA
            + Gestoría/registro + Reforma estimada + Colchón (≈ 5 %)

Es la cifra a comparar contra el valor de mercado. La diferencia, dividida por el valor de mercado, es el descuento real. Si es inferior al 15 %, normalmente no compensa el riesgo y el plazo. Si supera el 25 %, hay margen sólido. Entre medias, depende del activo y de su tolerancia al riesgo.

4. ¿Está ocupado? ¿Hay riesgo de lanzamiento prolongado?

Muchos inmuebles que llegan a subasta tienen ocupación irregular. La diferencia entre ocupación con lanzamiento ya iniciado (en cuestión de meses se resuelve) y ocupación reciente sin actuaciones (puede tardar dos o tres años y consumir 5.000-15.000 € en abogados y desperfectos) es enorme.

Información a buscar:

¿Aparece “vivienda habitual” o referencia a ocupación en la certificación o el decreto?
¿Se puede visitar el portal del edificio y hablar con el portero o vecinos sobre el estado real del piso?
¿Hay actas o testimonios judiciales sobre intentos de notificación al deudor?

Si la respuesta es “no puede comprobarlo y no hay indicios claros”, asuma escenario malo en su precio máximo de puja.

5. ¿Cuál es su precio máximo de puja que mantiene el margen?

La cifra que cierra el círculo:

Precio máximo de puja = Valor de mercado actual × (1 − margen objetivo)
                     − Cargas que subsisten − Costes adquisición

Con margen objetivo típico del 20-25 % para vivienda urbana en zona buena, más alto en activos ilíquidos. Esa cifra es su línea roja. La memoriza, la lleva impresa al momento de la puja telemática, y no la rebasa nunca por la emoción del momento.

Si las pujas suben por encima de su precio máximo, deje pasar. Habrá otra subasta la semana que viene. Lo que no habrá es forma de recuperar 30.000 € pagados de más.

Cuando no se contesta alguna

Si llega a la hora de la puja sin tener clara cualquiera de las cinco respuestas, hay dos opciones razonables:

No pujar. Es la respuesta correcta el 90 % de las veces. Mejor perder una oportunidad que entrar en una operación a ciegas.
Pujar solo hasta donde el peor caso de la incógnita sea asumible. Si no sabe si hay ocupación, asuma que sí y descuente lanzamiento; si no sabe el saldo vivo de una hipoteca anterior, asuma el principal completo más recargos.

Nunca: pujar igual “a ver si suena la flauta”.

Cómo lo facilitamos

InversorBOE responde por usted, antes de la subasta, a las preguntas 1, 2, 3 y 5. Lee las cargas con la LEC en la mano, cruza el valor con datos de mercado actualizado, calcula coste total y le devuelve un precio máximo de puja sólido. La pregunta 4 — visita y comprobación de ocupación — sigue siendo trabajo de campo suyo. Gratis, sin tarjeta.

Información, no asesoramiento. Antes de pujar, revíselo siempre con un profesional.

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