Costes e impuestos

El depósito de garantía es el importe que el postor debe consignar previamente para poder participar en una subasta judicial del BOE. Su función es asegurar la seriedad de la puja — si el adjudicatario incumple, pierde el depósito.

Cuantía general: el 5 % del valor de tasación del bien, según el artículo 647 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Valor de tasación	Depósito 5 %
10.000 €	500 €
50.000 €	2.500 €
120.000 €	6.000 €
250.000 €	12.500 €
500.000 €	25.000 €

Cómo se consigna:

1. El portal del BOE permite hacer la consignación electrónica con cargo a cuenta bancaria del postor.
2. El depósito queda bloqueado durante toda la subasta.
3. Si el postor no gana, se le devuelve automáticamente en pocos días hábiles tras el cierre.
4. Si gana, el depósito se imputa al precio de adjudicación — solo paga la diferencia.

Excepciones: en algunas subastas administrativas (AEAT, ayuntamientos), el porcentaje puede ser superior. La AEAT solía exigir el 25 % hasta la reforma del Reglamento General de Recaudación. Hoy se ha alineado mayoritariamente con el 5 % de la LEC. Revisar siempre el anuncio concreto del BOE.

Aviso importante: si el adjudicatario no completa el precio en plazo (40 días naturales en ejecución judicial, 30 en muchas administrativas), pierde el depósito como sanción. Esa cantidad se reparte entre los acreedores.

No siempre. El 5 % es la regla general fijada en el art. 647 LEC para subastas judiciales, pero hay excepciones según el tipo de procedimiento y la administración convocante.

Casos en los que el depósito puede ser distinto:

• Subastas administrativas históricas: el Reglamento General de Recaudación exigía tradicionalmente el 20-25 % para subastas de AEAT y TGSS. La armonización progresiva con el 5 % ha sido la tendencia, pero algunos pliegos antiguos pueden mantener porcentajes superiores.
• Subastas municipales por impagos del IBI o plusvalía: muchas ordenanzas locales reproducen el 5 %, pero pueden exigir más en casos concretos.
• Subastas notariales: cada notario fija el depósito en función del pliego, generalmente 5-10 %.
• Subastas con valor de tasación muy bajo: en bienes de poco valor (plazas de garaje, trasteros), algunos juzgados aplican un depósito mínimo absoluto (200-500 €) por encima del 5 %.

Cómo confirmar el importe exacto:

1. Abra el anuncio de la subasta en el Portal de Subastas del BOE.
2. Localice la sección "Tramos para realizar las pujas" o "Datos de la subasta".
3. El depósito aparece como cantidad concreta — calculada por el sistema y reflejada en euros, no en porcentaje.

Confirmación operativa: cuando se inicia el proceso de puja electrónica, el sistema del BOE muestra el importe exacto a consignar antes de validar la primera oferta. Si la cifra es superior al 5 % del valor de tasación que aparece en el anuncio, está dentro de una de las excepciones citadas. Pregunte al juzgado o al órgano convocante en caso de duda.

Sí, en circunstancias específicas. El 5 % es la regla general para subastas judiciales, pero la ley admite excepciones y la práctica histórica de algunas administraciones ha pedido más.

Casos en los que se exige más del 5 %:

• Subastas administrativas anteriores: hasta la reforma del Reglamento General de Recaudación, AEAT exigía hasta el 25 %. Las ejecuciones actuales se han alineado con el 5 % LEC, pero pliegos antiguos en vigor pueden mantener el porcentaje histórico.
• Subastas por procedimientos especiales: ejecuciones extrajudiciales de algún tipo concreto (concursales o sucesorias en jurisdicción voluntaria) pueden fijar depósitos superiores.
• Pliegos voluntarios del convocante: en subastas notariales o de jurisdicción voluntaria, el convocante puede fijar libremente el depósito siempre que no sea menor del legal.

Lo que NO está permitido:

• Que un juzgado civil en ejecución ordinaria exija más del 5 %. El art. 647 LEC es imperativo.
• Que se exija depósito en moneda extranjera, valores u otros instrumentos. Debe ser efectivo bancario en euros.
• Que se imputen al depósito sanciones, costas o intereses devengados durante la subasta — el depósito es íntegramente reembolsable si no se gana.

Recomendación operativa:

1. Revisar el anuncio concreto del BOE — el importe exacto del depósito figura en euros, no en porcentaje. Si es claramente superior al 5 % del valor de tasación, verificar con el juzgado por escrito.
2. Si el postor considera que el depósito es desproporcionado, puede impugnar el pliego — pero raramente compensa el tiempo y coste procesal.
3. Tener listo el capital necesario antes de iniciar la puja. El sistema del BOE bloquea la consignación en el momento de validar el primer importe.

Si no resulta adjudicatario, el depósito se devuelve automáticamente en pocos días hábiles tras el cierre de la subasta. No requiere trámite por parte del postor — el sistema del BOE lo libera sin más.

Plazos habituales:

• Subasta judicial: 7-15 días hábiles tras el cierre. El Letrado de la AJ ordena la devolución de los depósitos no adjudicados.
• Subasta administrativa: 10-20 días hábiles. Depende del órgano convocante.
• Subasta notarial: típicamente 5-7 días tras el cierre.

Excepciones que retrasan la devolución:

• Si el adjudicatario inicial incumple y la subasta debe reabrirse al segundo mejor postor, los depósitos siguen bloqueados hasta resolver al segundo. Puede demorarse semanas.
• Si hay incidencias procesales (recursos, oposición) que paralizan la finalización de la subasta.
• Si el sistema bancario tiene incidencias técnicas (raro pero ocurre).

Cómo verificar el estado de la devolución:

1. Acceder al perfil de postor en el Portal de Subastas del BOE.
2. En el apartado de subastas en las que se ha participado, aparece el estado del depósito: bloqueado, en devolución, devuelto.
3. Cuando se devuelve, el sistema lo notifica por email y el importe vuelve a la cuenta bancaria desde la que se consignó.

Intereses durante el bloqueo: el depósito no genera intereses para el postor durante el periodo en que está bloqueado. Es un coste implícito de oportunidad si los depósitos son significativos — algo a tener en cuenta cuando se pujan varias subastas simultáneas.

Si el dinero no llega en plazo razonable: contactar primero con el juzgado o el órgano convocante; si no responden, con la dirección general del Portal de Subastas del BOE.

El adjudicatario de una subasta del BOE asume varios tributos que suman entre el 6 % y el 12 % del valor de adjudicación, según la comunidad autónoma y el tipo de bien.

Impuestos directos de la adjudicación:

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA. El más importante. Tipo del 6 % al 10 % según comunidad (ITP) o del 10 % al 21 % (IVA, según naturaleza del bien y régimen del adjudicatario).
• AJD (Actos Jurídicos Documentados). Sólo si hay constitución de hipoteca para financiar la operación o si la transmisión se documenta en escritura sujeta. Tipo del 0,5 % al 1,5 %.

Costes adicionales con naturaleza tributaria:

• Aranceles registrales. Inscripción de la adjudicación: entre 0,5 % y 1 % del valor inscrito.
• Aranceles notariales (si aplica). Testimonios, escrituras complementarias: 150-500 € habitual.
• Tasa de pagos y consignaciones. Mínima, suele estar incluida en el procedimiento.

Tributación posterior (si el adjudicatario vende):

• Plusvalía municipal al vender. Por la diferencia entre valor de adquisición (precio adjudicación + ITP + gastos) y valor de transmisión.
• IRPF (ganancia patrimonial) al vender. Del 19 % al 28 % según el incremento.
• IBI anual a partir de la adjudicación.

Resumen — escenario típico de vivienda en Madrid (valor adjudicación 100.000 €):

Concepto	Importe
ITP 6 % Madrid	6.000 €
Aranceles registrales (1 %)	1.000 €
Gestoría	500 €
Total fiscal directo	~ 7.500 €

Conviene tener presupuestado entre el 8 % y el 12 % sobre el precio de adjudicación para impuestos y gastos asociados.

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es un tributo autonómico que grava las transmisiones onerosas de bienes y derechos entre particulares — incluida la adjudicación en subasta judicial cuando el transmitente no es empresario o profesional sujeto a IVA.

Marco normativo: Real Decreto Legislativo 1/1993 (Texto Refundido) y normativa autonómica de cada comunidad.

Hecho imponible en una subasta: la adquisición onerosa del inmueble por el adjudicatario. La fecha del devengo es la fecha del decreto de adjudicación firme o, en su defecto, del documento que acredite la transmisión.

Base imponible: el mayor de:

• El precio de adjudicación (lo que se pagó en la subasta).
• El "valor de referencia" del Catastro vigente (introducido por la Ley 11/2021 antifraude).

Esta segunda cifra puede ser superior al precio de adjudicación — habitual en zonas tensionadas. En esos casos el adjudicatario paga ITP sobre el valor de referencia, no sobre lo que efectivamente desembolsó. Es uno de los costes ocultos más relevantes en subastas con descuentos altos.

Sujeto pasivo: el adquirente. En la subasta, el adjudicatario.

Tipo impositivo: varía según comunidad autónoma, entre el 4 % y el 11 % para bienes inmuebles. Madrid 6 %, Cataluña 10 %, País Vasco 4 %.

Plazo de presentación: 30 días hábiles desde la fecha del documento que acredita la transmisión (decreto de adjudicación). Algunos territorios admiten prórrogas, pero no es habitual.

Procedimiento:

1. Obtener testimonio del decreto de adjudicación firme.
2. Completar el modelo de autoliquidación correspondiente (Modelo 600 en la mayoría de comunidades).
3. Calcular la cuota: base imponible × tipo autonómico.
4. Presentar y pagar en la consejería de Hacienda autonómica.
5. Con el justificante de pago, presentar la adjudicación en el Registro de la Propiedad para inscribirla a nombre del adjudicatario.

Sin el ITP pagado, el Registrador no inscribe la adjudicación. Por tanto, es paso obligado antes de poder vender, hipotecar o arrendar el inmueble adquirido.

En la Comunidad de Madrid, el tipo general del ITP sobre adquisiciones de inmuebles es del 6 %. Es uno de los más bajos de España.

Marco normativo: Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos.

Aplicación al precio de adjudicación o al valor de referencia (lo mayor):

Valor mayor	ITP 6 % Madrid
50.000 €	3.000 €
120.000 €	7.200 €
200.000 €	12.000 €
350.000 €	21.000 €
500.000 €	30.000 €

Bonificaciones aplicables en Madrid:

• Bonificación del 95 % en transmisiones onerosas a familias numerosas, jóvenes (< 35 años) y personas con discapacidad, siempre que sea adquisición de vivienda habitual y el valor no exceda los límites legales (450.000 € habitualmente).
• Bonificación del 100 % en transmisiones a víctimas de violencia de género que adquieran vivienda habitual.
• Tipo reducido al 4 % en algunos casos de adquisición de vivienda destinada a alquiler en programa específico.

Plazo y cómo pagarlo:

1. 30 días hábiles desde la fecha del decreto de adjudicación.
2. Presentación del Modelo 600 de la Comunidad de Madrid.
3. Pago vía sede electrónica de la Consejería de Hacienda de Madrid o en oficinas autorizadas.
4. Una vez pagado, el justificante es imprescindible para inscribir la adjudicación en el Registro.

Comparativa cruda con vivienda en el mercado: si la subasta da un descuento aparente del 30 % sobre el valor de referencia, pero el ITP se paga sobre el valor de referencia (no sobre el precio de adjudicación), el ahorro real puede reducirse 2-3 puntos porcentuales. Es importante incluir este factor en el cálculo del precio máximo de puja.

Los tipos del ITP sobre inmuebles varían significativamente entre comunidades autónomas, entre el 4 % y el 11 %. Conocer el tipo aplicable es esencial para calcular el coste total de una subasta del BOE.

Comunidad Autónoma	Tipo general ITP	Tipo reducido
Madrid	6 %	4 % en casos específicos
País Vasco	4 %	2,5 % vivienda habitual hasta 400.000 €
Navarra	6 %	5 % vivienda habitual
Ceuta y Melilla	6 %	—
Castilla y León	8 %	4-5 % bonificaciones
Aragón	8 %	5 % vivienda jóvenes
Asturias	8 %	—
Andalucía	7 %	3,5-6 % bonificaciones
Castilla-La Mancha	9 %	6 % vivienda habitual
La Rioja	7 %	5 % bonificaciones
Canarias	6,5 %	5 % vivienda habitual
Galicia	10 %	8 % bonificaciones
Cantabria	10 %	5-8 % bonificaciones
Murcia	8 %	—
Extremadura	8 %	—
C. Valenciana	10 %	8 % bonificaciones
Baleares	8-11 %	Progresivo según valor
Cataluña	10-11 %	Progresivo según valor

Notas importantes:

• En Baleares y Cataluña el tipo es progresivo: el primer tramo (hasta 400.000 €) paga 10 %, los tramos siguientes pueden llegar al 11 %.
• Las bonificaciones por vivienda habitual, familia numerosa, jóvenes o discapacidad varían cada año. Consultar la normativa vigente de cada comunidad.
• Las cifras son las vigentes en 2026 y pueden modificarse por leyes de presupuestos autonómicas. Confirmar siempre con la Consejería de Hacienda correspondiente.

Impacto en el cálculo del precio máximo de puja: una subasta en Cataluña con tipo 11 % tiene 5 puntos porcentuales más de coste fiscal que una en Madrid con tipo 6 %. Sobre un piso de 150.000 €, son 7.500 € adicionales que hay que descontar al margen.

El plazo de presentación e ingreso del ITP es de 30 días hábiles desde la fecha del documento que acredita la transmisión — en una subasta, desde la firmeza del decreto de adjudicación.

Procedimiento concreto:

1. Día 0: el juzgado dicta el decreto de adjudicación. El plazo de 30 días empieza cuando el decreto es firme (transcurridos los plazos de recurso) o cuando se notifica al adjudicatario, dependiendo del criterio de cada administración tributaria autonómica.
2. Día 1-30: el adjudicatario obtiene el testimonio del decreto, calcula la base imponible (mayor entre precio de adjudicación y valor de referencia catastral) y prepara el Modelo 600 autonómico.
3. Antes del día 30: presenta el modelo y paga el ITP en la entidad bancaria colaboradora o vía sede electrónica de la consejería de Hacienda autonómica.

Sin pagar ITP NO se puede inscribir:

El Registrador de la Propiedad no inscribirá la adjudicación a nombre del adjudicatario hasta que se acredite el pago del ITP (o, en su caso, la exención). El justificante del pago se presenta junto con el testimonio del decreto.

Consecuencias del impago en plazo:

• Recargo del 5 % si se paga en los 3 meses siguientes al vencimiento.
• Recargo del 10 % entre 3 y 6 meses.
• Recargo del 15 % entre 6 y 12 meses.
• Recargo del 20 % + intereses de demora a partir de los 12 meses.
• Si la administración inicia procedimiento de comprobación antes de pagar, además del recargo, sanciones específicas por declaración tardía.

Prórroga del plazo: algunas comunidades admiten solicitar prórroga de 30 días adicionales si se justifica circunstancia excepcional. Hay que pedirla antes del vencimiento del plazo inicial.

Recomendación operativa:

1. Apuntar la fecha del decreto en cuanto se notifique.
2. Tener listo el Modelo 600 borrador antes del día 25.
3. Hacer el pago en el día 25-28 — dejar margen por incidencias técnicas del portal autonómico, que ocurren con frecuencia los últimos días del plazo.

No siempre. Desde la Ley 11/2021 de medidas antifraude, la base imponible del ITP es el mayor entre:

• El precio de adjudicación (lo que el adjudicatario pagó realmente en la subasta).
• El valor de referencia del Catastro vigente a la fecha de la transmisión.

Qué es el valor de referencia del Catastro:

Es un valor objetivo que la Dirección General del Catastro publica anualmente para cada inmueble urbano y rústico. Se basa en transacciones reales registradas en notaría en los meses anteriores. Su objetivo es servir como referencia fiscal para ITP, IRPF e ISD.

Se consulta gratis en la sede electrónica del Catastro por referencia catastral.

Por qué esto puede pillar al adjudicatario por sorpresa:

• Una subasta puede adjudicarse por 80.000 € sobre un piso cuyo valor de referencia catastral es de 130.000 €.
• El ITP en ese caso se calcula sobre 130.000 €, no sobre 80.000 €. La cuota sube proporcionalmente.
• En Madrid (tipo 6 %): ITP "esperado" 4.800 € → ITP "real" 7.800 €. Diferencia: 3.000 € por encima del esperado.

Discrepancia con valor de mercado:

El valor de referencia se construye con transacciones registradas. En subastas y en zonas con caídas de precio, puede estar varios puntos por encima del valor real de mercado. La Ley 11/2021 establece que el adjudicatario puede recurrir el valor de referencia si lo considera excesivo, presentando peritación independiente — pero el procedimiento es largo y rara vez exitoso.

Cómo verificar antes de pujar:

1. Buscar la referencia catastral del inmueble en el anuncio del BOE.
2. Consultarla en la sede del Catastro.
3. Obtener el valor de referencia vigente.
4. Calcular el ITP teórico sobre ese valor y compararlo con el ITP sobre el precio que pretende pagar.
5. Tomar el mayor como input del cálculo del coste real de la operación.

Es uno de los costes más sorprendentes para el inversor primerizo, especialmente en subastas con descuentos altos.

Sí, varias comunidades autónomas admiten el aplazamiento o fraccionamiento del ITP, pero las condiciones varían según jurisdicción y montante.

Régimen general:

La Ley General Tributaria (art. 65) permite aplazar o fraccionar el pago de deudas tributarias en período voluntario o ejecutivo. La administración correspondiente tiene potestad para concederlo en función de la situación económica del deudor.

Cómo solicitarlo:

1. Antes del vencimiento del plazo de 30 días, presentar solicitud motivada de aplazamiento/fraccionamiento.
2. Adjuntar justificación de la imposibilidad o dificultad para pagar al contado: nóminas, declaración del IRPF, certificado bancario.
3. Para importes superiores a 30.000 €, se exige garantía (aval bancario, hipoteca sobre el propio inmueble adquirido, depósito).
4. La administración resuelve en 1-3 meses. Mientras tanto se suspende el devengo de recargos.

Condiciones habituales:

• Plazos máximos: 12 a 36 meses dependiendo del importe y la comunidad. En algunos casos, hasta 5 años para deudas grandes.
• Intereses de demora: aplican durante todo el periodo de aplazamiento. Tipo legal del dinero más 25 % (≈ 4-5 % anual en 2026).
• Garantías: para importes pequeños (< 30.000 €) puede no exigirse. Para grandes, garantía hipotecaria o aval bancario.
• Cuotas mensuales: distribuidas uniformemente o con cuota final mayor.

Casos en los que se concede más fácilmente:

• Adjudicatario persona física con declaración del IRPF dentro de tramos medios o bajos.
• Importe del ITP relativamente bajo en relación con el inmueble adquirido.
• Vivienda habitual del adquirente (no inversión).
• Historial fiscal limpio sin deudas anteriores con la administración.

Inconvenientes a considerar:

• El Registrador no inscribe la adjudicación mientras el ITP no esté efectivamente pagado o garantizado.
• Los intereses de demora pueden ser significativos en plazos largos.
• Si se incumple algún plazo, la totalidad del ITP pendiente se exige al contado con recargo del 20 %.

Recomendación: si la operación es ajustada y no hay liquidez para pagar el ITP al contado, considerar mejor financiar la operación completa (precio + ITP + costes) con hipoteca al adjudicar. El coste financiero suele ser inferior al recargo + interés del aplazamiento.

Sí, en casi todas las comunidades autónomas existen bonificaciones del ITP cuando la adquisición es para vivienda habitual. Los porcentajes y condiciones varían significativamente entre territorios.

Bonificaciones más habituales:

• Vivienda habitual sin requisito especial: tipos reducidos del 4 % al 8 % en lugar del tipo general (algunas CCAA solo aplican el reducido a vivienda).
• Vivienda habitual familias numerosas: bonificaciones del 50 % al 95 %.
• Vivienda habitual jóvenes (< 35 o < 40 años): bonificaciones del 50 % al 95 %.
• Vivienda habitual víctimas de violencia de género: bonificaciones del 75 % al 100 %.
• Vivienda habitual personas con discapacidad: bonificaciones del 50 % al 95 %.

Ejemplos por comunidad autónoma (2026, sujetos a cambio anual):

CCAA	Bonificación familia numerosa	Bonificación jóvenes
Madrid	95 %	95 % (< 35 años)
Andalucía	50 %	50 % (< 35 años)
Cataluña	50 %	50 % (< 35 años, valor < 200.000 €)
C. Valenciana	50 %	50 %
Galicia	50 %	50 %
Castilla-La Mancha	50 %	50 %

Requisitos generales para acceder a la bonificación:

1. Que el inmueble se destine a vivienda habitual del adquirente.
2. Que el adquirente no sea propietario de otra vivienda en el momento de la adjudicación.
3. Que el valor del inmueble no exceda un umbral (entre 130.000 € y 400.000 € según comunidad).
4. Que se mantenga la residencia habitual durante un periodo mínimo (3 a 10 años) tras la adquisición.
5. Documentación específica: certificado de empadronamiento, declaración del IRPF, certificado de discapacidad, libro de familia numerosa, etc.

Cómo solicitar la bonificación en una subasta:

1. En el momento de presentar el Modelo 600 autonómico del ITP, marcar la casilla correspondiente a la bonificación aplicable.
2. Adjuntar la documentación acreditativa.
3. La administración revisa y, si todo es correcto, aplica la bonificación.
4. Si después se incumple el requisito de permanencia (vende antes de plazo), se exige la bonificación con intereses.

Verificación previa: antes de pujar con la intención de aplicar bonificación, contrastar las condiciones exactas con la consejería de Hacienda autonómica y, si es posible, con un asesor fiscal. Las bonificaciones cambian con frecuencia por leyes de presupuestos autonómicas.

Los aranceles de inscripción registral de una adjudicación se calculan según el Real Decreto 1427/1989 de aranceles registrales. Para una adjudicación típica de vivienda, el coste oscila entre 200 € y 1.500 € según el valor.

Tarifa progresiva:

Tramo del valor inscrito	Coeficiente arancelario
Hasta 6.010 €	24,04 €
6.010 € a 30.050 €	0,175 % del tramo
30.050 € a 60.101 €	0,125 % del tramo
60.101 € a 150.253 €	0,075 % del tramo
150.253 € a 601.012 €	0,03 % del tramo
Más de 601.012 €	0,02 % del tramo

Ejemplos concretos:

• Inmueble adjudicado en 60.000 €: aranceles ≈ 95-100 €.
• Inmueble adjudicado en 120.000 €: aranceles ≈ 175-200 €.
• Inmueble adjudicado en 250.000 €: aranceles ≈ 275-310 €.
• Inmueble adjudicado en 500.000 €: aranceles ≈ 400-450 €.

Conceptos incluidos en la inscripción:

1. Inscripción de la nueva titularidad (transmisión).
2. Cancelación de la inscripción que originó la subasta y de todas las cargas posteriores. Esta cancelación masiva no devenga arancel adicional — está incluida en el mandamiento del juzgado.

Suplementos posibles:

• Acta de protocolización si la adjudicación requiere acto notarial complementario: 100-300 €.
• Cancelaciones notariales de hipotecas preferentes asumidas y luego canceladas: 150-300 € por cada una.
• Notas marginales adicionales (afecciones fiscales, expedientes): suelen ir incluidas en el arancel base.

Descuentos posibles:

• Para inscripciones de viviendas de protección oficial (VPO) hay reducción del 50 % en aranceles.
• Adjudicaciones a precio inferior al 50 % del valor catastral pueden tener trato arancelario específico — consultar al Registro.

IVA 21 %: los aranceles registrales están sujetos a IVA. Hay que sumarlo al cálculo final.

Coste estimado total registro: para vivienda de 100-200 k €, presupuestar entre 250 € y 500 € entre aranceles + IVA + gastos menores.

El testimonio del decreto de adjudicación es el documento que el Letrado de la Administración de Justicia expide al adjudicatario tras la firmeza del decreto. Es el título inscribible que se presenta en el Registro de la Propiedad y en la administración tributaria.

Coste: el primer testimonio del decreto de adjudicación es gratuito. No genera tasa judicial específica.

Testimonios adicionales o copias autorizadas:

• Testimonio adicional o copia compulsada: 3-15 € por copia, según el juzgado y el número de hojas.
• Si se exige acta de protocolización notarial complementaria (algunas comunidades autónomas la piden): 100-300 € de honorarios notariales.

Trámites asociados con coste:

• Tasa judicial de la subasta: en ejecuciones ordinarias, el adjudicatario no paga tasa; la paga el ejecutante al iniciar el procedimiento. Las personas físicas están exentas de tasa por la Ley de Tasas Judiciales.
• Recogida del testimonio: trámite presencial en el juzgado correspondiente o, en algunos casos, vía LexNet con certificado digital. Gratis salvo la copia adicional si se solicita.

Documentos que acompañan al testimonio en la inscripción registral:

1. Testimonio del decreto de adjudicación firme.
2. Mandamiento de cancelación de cargas posteriores, expedido también por el Letrado de la AJ. Gratuito.
3. Justificante de pago del ITP (Modelo 600 con sello de la administración autonómica).
4. Eventual escritura notarial complementaria si la administración autonómica la exige.

Plazo para recoger el testimonio: típicamente 15-30 días tras la firmeza del decreto. El juzgado notifica al adjudicatario cuando está listo. Es importante recogerlo cuanto antes para no agotar el plazo de 30 días hábiles del ITP.

Si pierde el testimonio: solicitar copia al juzgado. Coste menor (5-15 €) pero plazo de emisión 7-15 días.

En general no. El testimonio del decreto de adjudicación firmado por el Letrado de la Administración de Justicia es título suficiente para inscribir la adjudicación en el Registro, según el artículo 670.5 LEC. La intervención notarial no es preceptiva en la mayoría de los casos.

Casos en los que puede ser necesario o conveniente acudir al notario:

1. Cuando la administración autonómica exige acta notarial complementaria. Algunas Consejerías de Hacienda (variable según comunidad) exigen escritura notarial de adjudicación además del testimonio judicial para inscribir el ITP. Coste: 200-400 €.
2. Para cancelar hipotecas preferentes con saldo cero asumidas con la finca. Si la finca arrastra una hipoteca registralmente activa pero económicamente cancelada, hay que firmar escritura unilateral de cancelación. Coste: 150-300 €.
3. Para constituir nueva hipoteca. Si el adjudicatario financia la compra con préstamo bancario, el banco exige escritura notarial. Coste: 0,5-1 % del préstamo + IVA, asumido en buena parte por el banco bajo la Ley 5/2019.
4. Para escrituras complementarias: división horizontal, segregación, agrupación, modificación de la finca tras adjudicación.
5. Para constituir comunidad o pacto entre coadjudicatarios: si la adjudicación se otorga a varias personas y conviene pactar régimen interno.

Lo que el notario hace si interviene:

• Da fe pública del acto.
• Levanta acta o escritura.
• Asesora sobre cuestiones registrales, fiscales y de redacción.
• Tramita la presentación electrónica en el Registro y, si se le encarga, la liquidación del ITP.

Honorarios notariales orientativos: regulados por el Real Decreto 1426/1989. Para escrituras de adjudicación o cancelación, entre 200 € y 600 € según valor y complejidad. IVA 21 % aparte.

Recomendación: consultar al Registro de la Propiedad correspondiente antes de presentar la documentación. Cada registrador puede tener criterios distintos sobre si admite el testimonio sin acta notarial o si la exige. Una llamada de 5 minutos ahorra trámites innecesarios.

Una gestoría especializada en subastas judiciales se encarga de los trámites administrativos posteriores a la adjudicación. Sus honorarios oscilan entre 300 € y 1.000 € según complejidad.

Servicios habituales incluidos:

1. Tramitación del ITP autonómico. Preparación del Modelo 600, cálculo de la base imponible y la cuota, presentación e ingreso ante la consejería de Hacienda. Aplicación de bonificaciones si proceden.
2. Inscripción de la adjudicación en el Registro. Presentación del testimonio del decreto, del mandamiento de cancelación y de los justificantes de pago. Seguimiento hasta inscripción efectiva.
3. Cancelación de cargas posteriores. Tramitación del mandamiento del juzgado en el Registro.
4. Solicitud de notas simples actualizadas antes y después de la inscripción.
5. Alta del IBI a nombre del adjudicatario ante el ayuntamiento.
6. Cambio de titular ante el Catastro (Modelo 901).
7. Gestión de altas de suministros (luz, agua, gas) si el adjudicatario lo solicita.

Servicios que pueden añadir honorarios extra:

• Asesoramiento jurídico previo a la puja (lectura de cargas, evaluación de riesgos).
• Acompañamiento al juzgado para entrega del bien (sobre todo si hay ocupantes).
• Cancelación notarial de hipotecas preferentes con saldo cero.
• Gestión de procedimientos de lanzamiento si la finca está ocupada.
• Asesoramiento sobre la posterior venta o alquiler.

Honorarios habituales por tipología:

Tipo de operación	Honorarios gestoría
Adjudicación simple sin cargas	300-500 €
Adjudicación con cargas que cancelar	500-800 €
Adjudicación + lanzamiento + alta suministros	800-1.500 €
Operación con financiación hipotecaria	200-400 € extra

IVA 21 %: los honorarios de gestoría están sujetos a IVA. Hay que sumarlo al presupuesto final.

Recomendación: contratar gestoría especializada en subastas judiciales, no una gestoría generalista. La diferencia operativa es enorme — la especializada conoce los plazos, los formularios autonómicos y las particularidades del Registro. El sobrecoste suele ser pequeño y ahorra problemas.

Los honorarios de un abogado especializado en subastas judiciales varían mucho según el alcance del encargo. Una asesoría puntual previa a la puja puede costar 150-400 €; un proceso completo con representación judicial puede llegar a 3.000-5.000 €.

Tipos de encargo y honorarios habituales:

Encargo	Honorarios orientativos
Análisis de cargas y due diligence previa a la puja	150-400 €
Asistencia a la puja electrónica (consultoría)	100-250 €
Tramitación completa de adjudicación e inscripción	800-2.000 €
Procedimiento de lanzamiento de ocupantes	1.000-3.000 €
Defensa frente a oposición a la adjudicación	1.500-5.000 €
Reclamación por cargas ocultas o vicios	1.500-4.000 €

Modalidades de cobro:

• Honorarios fijos por encargo: lo más habitual. Se pacta importe cerrado al inicio.
• Iguala mensual: para inversores frecuentes que recurren regularmente al abogado. Suele ser 300-800 €/mes con acceso libre a consultas.
• Cuota litis: porcentaje sobre el éxito de una reclamación. Solo válido en pleitos de cuantía determinada. Habitual: 10-20 % sobre lo recuperado.
• Hora de consulta: 75-200 €/h para consultas puntuales sin encargo formal.

Qué hace un abogado especializado que no hace un abogado generalista:

• Lectura técnica de la certificación de cargas con criterio jurisprudencial.
• Identificación de riesgos específicos: ocupantes, deudas comunidad, afecciones fiscales activas.
• Conocimiento de los plazos procesales y las vías de oposición/recurso.
• Red de contactos: procuradores en el juzgado correspondiente, peritos para tasación inversa, gestorías especializadas.
• Experiencia en negociación con servicers de fondos NPL cuando el ejecutante es un fondo.

Cuándo conviene contratarlo:

• Primera adjudicación de un inversor primerizo.
• Operaciones de cuantía media o alta (>100.000 €).
• Fincas con cargas complejas o riesgo de ocupación.
• Procesos administrativos (AEAT, TGSS) donde los plazos son más cortos.

Cuándo es prescindible:

• Subastas de poco valor sobre fincas sencillas (plazas de garaje, trasteros sin cargas).
• Inversores con experiencia acumulada que conocen el procedimiento.

Recomendación operativa: una consulta de 1 hora antes de pujar (150-200 €) puede evitar errores de decenas de miles de euros. Es uno de los mejores ratios coste/beneficio en la inversión en subastas.

Sí, en algunos casos. La transmisión por subasta judicial puede tributar por IVA o por ITP de forma incompatible — es uno u otro, no ambos. La elección depende de la condición del transmitente y del bien.

Regla general:

• ITP cuando el transmitente es un particular (persona física no empresario o profesional).
• IVA cuando el transmitente es empresario o profesional sujeto a IVA y el bien es nuevo (primera transmisión por promotor) o objeto de su actividad.

Casos típicos en subastas del BOE:

Transmitente / situación	Tributo aplicable
Persona física propietaria de vivienda usada	ITP
Promotora ejecutada con viviendas nuevas en stock	IVA 10 % vivienda / 21 % otros
Empresa industrial ejecutada con nave / local	IVA 21 % normalmente
Banco con vivienda adjudicada anteriormente (segunda transmisión)	ITP normalmente (segunda transmisión)
SAREB / fondo NPL con cartera de inmuebles	Depende — habitualmente ITP por ser segunda transmisión

Tipos de IVA aplicables:

• 10 %: viviendas nuevas (primera transmisión por promotor).
• 4 %: viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
• 21 %: locales, oficinas, naves, suelo edificable.

Cuestiones críticas:

1. Renuncia a la exención: en segundas transmisiones de inmuebles entre empresarios, el transmitente puede renunciar a la exención de IVA y aplicar IVA 21 % en lugar de ITP. Es la operación llamada "inversión del sujeto pasivo" del art. 84 LIVA. Para el adjudicatario empresarial puede ser interesante si puede deducirse el IVA — para el adjudicatario particular es casi siempre desventajoso.
2. AJD adicional al IVA: cuando hay IVA en lugar de ITP, además se devenga AJD (0,5-1,5 % según comunidad).

Cómo saber si la subasta será con IVA o ITP:

• El anuncio del BOE no siempre lo indica explícitamente. Hay que mirar la naturaleza del transmitente en la certificación.
• Para certeza, consultar con la administración autonómica antes de pujar.

Recomendación: si la subasta es sobre inmueble de empresa promotora o industrial, verificar el régimen aplicable antes de pujar y consultar con un asesor fiscal. La diferencia entre ITP 6 % e IVA 21 % son 15 puntos porcentuales — sobre 200.000 € son 30.000 € de diferencia.

El IVA se aplica en lugar del ITP cuando el transmitente es empresario o profesional sujeto a IVA y la transmisión se enmarca en su actividad económica. Para el adjudicatario en subasta, los casos más relevantes son:

Caso 1 — Primera transmisión de vivienda nueva por promotor:

Si el ejecutado es una promotora inmobiliaria que tiene la vivienda en stock como producto de su actividad, la transmisión va por IVA al 10 % (vivienda) o 4 % (VPO de régimen especial). La adjudicación en subasta es la primera transmisión por promotor, igual que si la hubiera vendido directamente.

Caso 2 — Transmisión de locales, oficinas, naves o suelo edificable:

Cuando el ejecutado es empresario y el bien forma parte de su patrimonio empresarial. IVA al 21 %.

Caso 3 — Segunda transmisión con renuncia a la exención:

Si tanto transmitente como adquirente son sujetos pasivos del IVA, pueden pactar (con declaración expresa) que la operación tribute por IVA en lugar de por ITP. Es la “inversión del sujeto pasivo” del art. 84 LIVA. Solo aplica si:

• El adquirente actúa como empresario o profesional.
• El adquirente puede deducirse al menos parcialmente el IVA soportado.
• Ambas partes lo solicitan formalmente al inicio del procedimiento.

Caso 4 — Suelo no edificado y suelos en proceso de urbanización:

El suelo en proceso de urbanización tributa por IVA al 21 %. El suelo rústico sin transformación urbanística tributa por ITP.

Ventajas e inconvenientes para el adjudicatario:

• Adjudicatario empresarial con derecho a deducción de IVA: IVA es ventajoso. Recupera el IVA soportado y solo asume AJD (0,5-1,5 %). Coste fiscal neto: 0,5-1,5 %.
• Adjudicatario particular sin derecho a deducción: IVA es desventajoso. El IVA soportado se convierte en coste real. ITP suele ser mejor (6-11 %) que IVA (10-21 %).
• Adjudicatario que va a alquilar la vivienda: el alquiler de vivienda está exento de IVA, por lo que el IVA soportado en la compra no se deduce. Mismo resultado que el caso particular.

Detección antes de pujar:

1. Identificar al ejecutado en la documentación del BOE.
2. Si es persona jurídica (SL, SA), verificar su actividad en el Registro Mercantil.
3. Si es promotora o tiene actividad inmobiliaria, alta probabilidad de IVA.
4. Consultar al juzgado o al asesor fiscal antes de definir el precio máximo de puja.

Pujar y adjudicarse con una empresa (SL, SA, autónomo persona jurídica) cambia significativamente la fiscalidad de la operación. Las diferencias principales son:

1. ITP o IVA según naturaleza del transmitente:

Si el transmitente también es empresario, hay posibilidad de renunciar a la exención del IVA y aplicar IVA + AJD en lugar de ITP. Para una empresa adjudicataria con derecho a deducción de IVA, esto suele ser ventajoso.

2. Tributación de la adquisición:

• El inmueble entra en el patrimonio empresarial. Pasa al activo del balance.
• El coste de adquisición (precio + impuestos + gastos) se amortiza fiscalmente en el Impuesto sobre Sociedades. Tipo amortización vivienda: 3 % anual.
• El IVA soportado se deduce íntegramente si el inmueble se destina a actividad gravada (oficinas propias, alquiler comercial), parcial o totalmente si hay actividad mixta.

3. Tributación de los rendimientos:

• Alquiler residencial: ingresos exentos de IVA pero tributables en Sociedades al 25 %.
• Alquiler comercial: ingresos gravados al 21 % de IVA y al 25 % de Sociedades.
• Venta posterior: la ganancia tributa en Sociedades al 25 % general.

4. Tributación al liquidar dividendos al socio:

Si el socio quiere extraer el patrimonio o los beneficios de la empresa, hay segunda tributación:

• Distribución de dividendos: 19-28 % en IRPF del socio.
• Liquidación de la sociedad: la ganancia patrimonial del socio tributa en IRPF (19-28 %).

5. Otros aspectos:

• Operaciones vinculadas: si la empresa compra el inmueble para alquilarlo al socio, el precio del alquiler debe ser de mercado (valor objetivo). Riesgo de regularización tributaria.
• Patrimonio de la empresa frente al patrimonio personal: el inmueble en empresa protege el patrimonio personal frente a deudas del adjudicatario, pero queda expuesto a deudas y embargos de la empresa.
• SOCIMI: empresas con régimen especial de SOCIMI tienen tributación reducida pero requisitos estrictos (capital mínimo, cotización en mercado, dividendos obligatorios). No aplica a la mayoría de inversores particulares.

Cuándo conviene pujar con empresa:

• Inversor con cartera grande (4-5 inmuebles o más).
• Inversión orientada a alquiler comercial donde el IVA se puede deducir.
• Estructuración patrimonial-sucesoria de la familia.
• Si el inversor planea reinvertir continuamente los beneficios sin extraerlos.

Cuándo no compensa:

• Operaciones puntuales para uso propio o alquiler residencial.
• Inversores con menos de 3-4 inmuebles donde los costes de mantener la sociedad superan las ventajas fiscales.

Recomendación: consulta con asesor fiscal antes de constituir empresa para invertir en subastas. La estructura óptima depende del volumen, horizonte y necesidades de liquidez del inversor.

El ejecutado (el propietario anterior que pierde el bien en subasta) tiene varias obligaciones tributarias derivadas de la operación, aunque el adjudicatario no las asume.

Obligaciones tributarias del ejecutado:

1. Ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF (personas físicas) o en el Impuesto sobre Sociedades (personas jurídicas). La diferencia entre el valor de adjudicación y el valor de adquisición del ejecutado se considera ganancia o pérdida patrimonial. Tributa en la declaración correspondiente al ejercicio en que se produce la adjudicación.
2. Plusvalía municipal (IIVTNU). El ejecutado, como transmitente, es el sujeto pasivo. La paga el ayuntamiento por la vía de apremio si el ejecutado no la declara voluntariamente.
3. Tasas judiciales. Personas físicas exentas (Ley de Tasas Judiciales). Personas jurídicas grandes pueden tener tasa por el procedimiento.

Caso particular — Vivienda habitual del ejecutado:

• Si la subasta versa sobre la vivienda habitual del ejecutado y éste tiene más de 65 años, puede haber exención por ganancia patrimonial en IRPF (art. 33.4.b LIRPF).
• Si el ejecutado destina el dinero obtenido (o lo que sobre tras pagar la deuda) a comprar otra vivienda habitual en plazo, puede aplicar la exención por reinversión (art. 38 LIRPF).
• La plusvalía municipal tiene una excepción importante: tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 (declarada inconstitucional la fórmula objetiva en casos sin incremento real de valor), si el ejecutado puede demostrar que no hubo incremento de valor entre adquisición y transmisión, no paga plusvalía. Habitual en ejecuciones tras la crisis 2008-2013.

Impuestos que NO se generan en la transmisión por subasta:

• IVA en la mayoría de casos (excepto si el ejecutado era promotor/empresa con actividad inmobiliaria).
• ITP — lo paga siempre el adjudicatario, no el ejecutado.
• AJD — lo paga el adjudicatario en su caso.

Implicación para el adjudicatario: no hereda ninguna de estas deudas tributarias del ejecutado, salvo las que tengan afección real sobre la finca (IBI atrasado dentro de 4 años, plusvalía con afección registral). Las deudas en IRPF del ejecutado por la ganancia patrimonial son estrictamente personales de él, no afectan al adjudicatario en absoluto.

En general no. La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un tributo que grava al transmitente, no al adquirente.

En una subasta del BOE, el transmitente es el ejecutado (el propietario anterior cuya finca se subasta). El adjudicatario no paga plusvalía municipal por la adjudicación en sí.

Excepciones importantes:

1. Afección real por plusvalía: en aplicación del art. 9.4 LHL en relación con el art. 79 LGT, si el ayuntamiento ha inscrito una afección real por plusvalía pendiente del ejecutado dentro del plazo de 4 años, esa afección persiste contra el inmueble. El adjudicatario puede recibir reclamación por ese importe.
2. Plusvalía pendiente del titular anterior al ejecutado: si el ejecutado había comprado la finca recientemente (< 4 años) sin pagar la plusvalía generada por aquella transmisión, también puede persistir afección real sobre el inmueble.
3. Plusvalía generada por la propia subasta: la teoría dice que la paga el ejecutado, pero en la práctica algunos ayuntamientos intentan exigirla al adjudicatario. La jurisprudencia es contradictoria — el Tribunal Supremo ha confirmado que el sujeto pasivo es el transmitente, pero algún ayuntamiento se resiste.

Cómo se cobra la plusvalía en una subasta:

• El ayuntamiento debe reclamar al ejecutado, no al adjudicatario.
• Si el ejecutado no paga, el ayuntamiento puede iniciar procedimiento de apremio contra su patrimonio personal — pero no puede dirigirse al adjudicatario por la deuda principal, solo por la afección real si se cumplen los requisitos.

Cómo protegerse el adjudicatario:

1. Antes de pujar, pedir certificado al ayuntamiento sobre situación de plusvalía sobre la referencia catastral. Gratuito o coste simbólico.
2. Verificar si hay afecciones reales activas en el folio registral.
3. Si la finca ha tenido transmisiones recientes (< 4 años) sin pagar la plusvalía correspondiente, incluir un colchón en el cálculo del precio máximo de puja.
4. Tras adjudicación, si llega reclamación municipal incorrecta, defenderse por vía administrativa indicando que el sujeto pasivo era el ejecutado.

Importes habituales de plusvalía:

• Vivienda media en barrio medio: 500-2.000 € por transmisión.
• Vivienda en zona prime con larga tenencia (> 15 años): 3.000-10.000 €.
• Suelo y solares: muy variable, según años transcurridos y coeficientes municipales.

Recomendación: hablar con un abogado o asesor fiscal si la finca tiene historial de transmisiones recientes sin justificantes de pago de plusvalía. Es una de las áreas donde más errores se cometen.

El alta de suministros (luz, agua, gas) tras una adjudicación tiene costes administrativos relativamente bajos pero hay que sumarlos al presupuesto.

Costes habituales:

Suministro	Coste alta	Fianza típica
Electricidad	20-100 € (derechos de enganche)	50-200 €
Agua	30-200 € (variable según municipio)	30-80 €
Gas natural	50-200 € (alta + boletín)	50-150 €
Tasa basuras	Sin alta, depende del IBI	—

Si el inmueble ha estado mucho tiempo desconectado:

• Boletín eléctrico nuevo: si la instalación tiene > 20 años o ha estado desconectada > 6 meses, se exige boletín nuevo del instalador. Coste: 100-300 €.
• Certificado de eficiencia energética (obligatorio para alquiler y venta): 100-250 €.
• Boletín de gas: 100-200 € si la instalación es antigua.
• Inspección de la instalación de agua: en algunos municipios obligatoria. 50-100 €.

Lo que NO asume el adjudicatario:

• Deudas pendientes del titular anterior con las comercializadoras — son personales, las compañías las reclaman al titular del contrato anterior, no al inmueble.
• Fianzas que pagó el titular anterior — no se transfieren.
• Multas o sanciones por uso indebido del titular anterior.

Procedimiento de alta:

1. Solicitar baja del contrato anterior (si está activo) ante la comercializadora. Aporta justificante de adjudicación.
2. Solicitar alta nueva a nombre del adjudicatario.
3. Documentación necesaria: DNI/CIF, testimonio de adjudicación o nota simple registral con titularidad nueva, dirección exacta, CUPS (luz) o número de contador.
4. Pago de derechos de enganche y fianza.
5. Visita técnica si la instalación está sin actividad. Plazo: 5-15 días hábiles.

Estimación total para vivienda media: presupuestar entre 300 € y 800 € en altas y fianzas si todos los suministros están desconectados. Si la instalación está en mal estado y requiere boletines nuevos, puede llegar a 1.500-2.500 € en casos extremos.

Recomendación: visitar el inmueble antes de pujar y verificar el estado aparente de instalaciones. Una instalación eléctrica de los años 70 sin actualizar puede requerir reforma completa antes de poder enganchar.

Tras la adjudicación, el mandamiento del juzgado cancela gratuitamente las cargas posteriores. Pero pueden quedar en el folio registral cargas antiguas que no se cancelan automáticamente y cuyo desencadenamiento corre por cuenta del adjudicatario.

Cargas que NO cancela el mandamiento del juzgado:

• Hipotecas preferentes con saldo cero (canceladas económicamente, no registralmente).
• Anotaciones de embargo caducadas pero no canceladas formalmente.
• Condiciones resolutorias o prohibiciones de disponer ya extinguidas en el tiempo pero todavía inscritas.
• Servidumbres extinguidas por no uso o imposibilidad sobrevenida.
• Notas marginales informativas obsoletas.

Costes habituales de cancelación:

Tipo de carga	Trámite	Coste estimado
Hipoteca saldo cero	Certificado banco + escritura notarial + Registro	250-400 €
Anotación caducada por > 4 años	Instancia al Registro	30-80 €
Servidumbre extinguida	Acción judicial o convenio	500-2.000 €
Condición resolutoria cumplida	Acta notarial	200-400 €

Procedimiento para cancelar hipoteca de saldo cero:

1. Solicitar certificado de saldo cero al banco titular (gratuito o coste simbólico, plazo 7-15 días).
2. Acudir a notaría para otorgar escritura unilateral de cancelación. Coste: 150-300 €.
3. Presentar escritura + certificado en el Registro. Coste: 100-150 € + AJD si aplica.
4. El Registrador cancela la inscripción en pocos días.

Procedimiento para cancelar anotación caducada:

1. Verificar que la anotación tiene más de 4 años desde su fecha y no se ha prorrogado (art. 86 LH).
2. Presentar instancia al Registro solicitando cancelación por caducidad.
3. El Registrador comprueba y cancela. Plazo: 15-30 días.

¿Es necesario cancelar las cargas antiguas?:

• No es urgente mientras el adjudicatario use el inmueble sin intentar venderlo o hipotecarlo. Las cargas antiguas extinguidas económicamente son inocuas en el día a día.
• Sí es necesario antes de vender o constituir nueva hipoteca. Los compradores y bancos exigirán certificado de cancelación para asegurarse de que no hay riesgo.

Recomendación: aprovechar el momento de la adjudicación para limpiar el folio registral en cuanto sea económicamente viable. Es más barato hacerlo todo de una vez con la misma gestoría y notario que de forma fragmentada años después.

Los Registros de la Propiedad emiten varios tipos de documentos con precios fijados por el Real Decreto 1427/1989 (aranceles registrales).

Documento	Coste habitual	Plazo de emisión
Nota simple registral	9-15 €	1-3 días hábiles (online)
Certificación literal	30-60 €	5-10 días hábiles
Certificación de dominio y cargas	30-60 €	5-10 días hábiles
Certificación con vigencia de cargas	30-60 €	5-10 días hábiles
Nota informativa	9-15 €	1-3 días hábiles
Información continuada (alertas)	15-30 € por mes	Permanente

Cuál pedir según el uso:

• Antes de pujar en una subasta: nota simple. Tiene toda la información necesaria — titular, cargas, descripción — y es barata y rápida. 9-15 €.
• Para presentar ante administración o juzgado: certificación literal o de dominio y cargas. Tiene valor probatorio formal. 30-60 €.
• Para vigilar una finca durante un periodo: información continuada. El Registro avisa automáticamente de cualquier cambio. Útil para inversores que llevan seguimiento.

Dónde solicitarlas:

1. Sede electrónica del Colegio de Registradores: registradores.org. Online, con DNI electrónico, Cl@ve o cuenta de correo electrónico. Plazo más rápido.
2. Presencialmente en el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca. Suele ser más lento.
3. A través de gestoría o notario. Añaden 30-100 € de honorarios pero ahorran tiempo si se piden varias.

Datos necesarios para solicitar una nota simple:

• Referencia registral de la finca (número de finca, tomo, libro, folio) o
• Referencia catastral o
• Dirección postal completa o
• Nombre del titular registral

Cualquiera de los cuatro datos es suficiente para localizarla.

Formato de entrega:

• Digital: archivo PDF firmado digitalmente. Entrega por email o descarga en portal.
• Papel: en oficina o por correo postal.

Importante: la nota simple solo refleja el estado de la finca en el momento de su emisión. Para una subasta, pedirla siempre el día anterior a la puja.

El coste total real de una adjudicación es la suma de varios componentes que el inversor primerizo a menudo subestima. La fórmula completa es:

Coste total = Precio de remate
            + Cargas que asume (hipotecas/embargos/afecciones preferentes)
            + Deudas comunidad (hasta 4 anualidades)
            + IBI atrasado (hasta 4 anualidades)
            + ITP / IVA + AJD
            + Aranceles registrales
            + Aranceles notariales (si aplican)
            + Honorarios gestoría
            + Honorarios abogado (si aplica)
            + Altas de suministros y boletines
            + Reforma estimada
            + Colchón de seguridad (~ 5 % del total)

Desglose orientativo para vivienda en Madrid (precio remate 100.000 €, sin cargas preferentes, lista para entrar a vivir):

Concepto	Importe
Precio remate	100.000 €
ITP 6 % Madrid	6.000 €
Aranceles registrales	200 €
Gestoría	500 €
Abogado due diligence (consulta única)	200 €
Altas suministros + fianzas	400 €
Reforma básica (pintura + suelos)	4.000 €
Colchón 5 %	5.565 €
COSTE TOTAL REAL	~ 117.000 €

El coste total real es 17 % superior al precio de remate puro. Y eso es el escenario favorable (sin cargas preferentes, sin deudas comunidad, sin reforma estructural).

Desglose pesimista (vivienda con cargas, deudas y reforma):

Concepto	Importe
Precio remate	100.000 €
Hipoteca preferente saldo vivo	+ 30.000 €
Deudas comunidad 3 años	+ 2.400 €
IBI atrasado 3 años	+ 1.500 €
ITP 6 % sobre 100.000 (precio remate)	6.000 €
Aranceles + gestoría + abogado	900 €
Altas suministros	400 €
Reforma media (cocina + baño)	15.000 €
Honorarios lanzamiento ocupante	1.500 €
Colchón 5 %	7.885 €
COSTE TOTAL REAL	~ 165.000 €

65 % por encima del precio de remate. Un piso aparentemente “barato” puede llegar a coste de mercado tras sumar todo.

Metodología práctica:

1. Antes de pujar, hacer la suma completa con valores realistas (no optimistas).
2. Comparar el coste total real con el valor de mercado actual de la zona (no la tasación oficial).
3. Si el descuento real es inferior al 15 %, la operación no compensa.
4. Si supera el 25 %, hay margen sólido.
5. El precio máximo de puja se calcula al revés: parte del valor de mercado actual y resta todo lo anterior para llegar al precio máximo aceptable.

El Coste Total de Adquisición (CTA) es la suma de todos los desembolsos económicos en los que incurre el adjudicatario para convertir un inmueble adjudicado en subasta en un activo plenamente utilizable, sin deudas heredadas ni cargas pendientes. Es la métrica que determina si una subasta es realmente rentable.

Fórmula del CTA:

CTA = Precio de remate
    + Cargas preferentes asumidas (con saldo vivo a fecha de adjudicación)
    + Deudas comunidad (hasta 4 anualidades)
    + IBI atrasado y otras afecciones reales
    + ITP / IVA + AJD
    + Aranceles registrales + notariales
    + Honorarios profesionales (gestoría, abogado)
    + Altas de suministros + boletines
    + Reforma necesaria para uso final (vivir o alquilar)
    + Contingencias y colchón (5-10 %)

Por qué el CTA es la métrica clave:

• El "precio" que publica el BOE es un número de partida, no un coste real.
• El descuento aparente sobre la tasación es engañoso si no se computan los costes asociados.
• Solo el CTA permite comparar honestamente una subasta del BOE con una compra en mercado libre (Idealista, agencia inmobiliaria).

Ratio crítico — Descuento real:

Descuento real = (Valor de mercado − CTA) / Valor de mercado × 100

Si el descuento real es:

• Inferior al 10 %: la subasta no compensa. La complejidad de gestión y los riesgos no justifican el ahorro.
• 10-20 %: zona gris. Compensa solo si hay otras ventajas (zona específica buscada, urgencia del inversor, ausencia de oferta en mercado libre).
• 20-30 %: operación atractiva. Margen razonable para absorber imprevistos.
• Más del 30 %: oportunidad excelente. Las hay pero son raras y requieren actuación rápida.

Errores comunes al calcular el CTA:

1. Olvidar las cargas preferentes: si no se cancelan económicamente, suman al CTA.
2. Calcular el ITP sobre el precio de remate en lugar del valor de referencia: si éste es mayor, paga más ITP.
3. Subestimar la reforma: una reforma "básica" puede pasar fácilmente del presupuesto inicial.
4. Ignorar el colchón: siempre aparecen contingencias no previstas.
5. Comparar con la tasación oficial en lugar del valor de mercado actual: la tasación puede tener años y estar inflada o desfasada.

Plantilla práctica: antes de pujar, hacer una tabla Excel con todos los componentes del CTA y un escenario realista y otro pesimista. Si el descuento real del escenario pesimista sigue siendo > 15 %, la operación es viable. Si baja por debajo, no entrar.

El margen de seguridad debe cubrir las contingencias previsibles e imprevisibles que aparecen tras la adjudicación. La regla operativa habitual es añadir un colchón del 5 % al 10 % sobre el Coste Total de Adquisición.

Qué cubre el margen:

1. Imprevistos de reforma. Una reforma "básica" puede revelar problemas estructurales no detectados en la visita preliminar (humedades, instalación eléctrica obsoleta, problemas de impermeabilización).
2. Plusvalía municipal pendiente con afección real, si aparece reclamación municipal posterior.
3. Recargos por demoras en pago de ITP si el procedimiento administrativo se ralentiza.
4. Demoras en la entrega del inmueble si hay ocupación o pleito post-adjudicación. Cada mes adicional supone IBI prorrateado, comunidad, suministros mínimos y coste de oportunidad.
5. Costes de financiación si se necesita crédito puente.
6. Honorarios de profesionales adicionales: peritos, técnicos, abogados especialistas para problemas inesperados.

Porcentaje recomendado según riesgo:

Perfil de operación	Margen sugerido
Plaza de garaje o trastero sin ocupantes	5 %
Vivienda usada lista para entrar, sin cargas	5-8 %
Vivienda con cargas preferentes pero saldos conocidos	8-10 %
Vivienda con ocupación o lanzamiento pendiente	10-15 %
Local comercial o nave industrial	10-15 %
Inmueble con problemas estructurales conocidos	15-25 %

Cómo aplicar el margen al cálculo:

Precio máximo de puja = (Valor de mercado − costes asociados) × (1 − margen)

Ejemplo: vivienda con valor de mercado 150.000 €, costes asociados (ITP + reforma + gestoría) de 18.000 €, margen 10 %.

• Coste objetivo de adquisición: 150.000 − 18.000 = 132.000 €.
• Margen 10 %: 13.200 €.
• Precio máximo de puja: 132.000 − 13.200 = 118.800 €.

Disciplina operativa: si el precio sube en subasta por encima del precio máximo de puja calculado, parar. Es el principio básico de inversión en subastas — el margen no es opcional, es lo que separa una operación rentable de una pérdida disfrazada.

Caso especial — Inversor experto que conoce el inmueble:

Si el inversor ha visitado el inmueble, conoce las cargas con certeza y ha hecho due diligence exhaustiva, puede reducir el margen al 3-5 %. Pero rara vez se justifica eliminarlo del todo.

Caso especial — Inversor primerizo:

Subir el margen al 15 % en las primeras 2-3 operaciones. Es la forma más eficiente de aprender el mercado sin perder dinero por subestimar imprevistos.

Los costes posteriores a la adjudicación se concentran en los primeros 6-9 meses. A partir del año, el inmueble adjudicado tiene un perfil de gasto estabilizado similar al de cualquier otra propiedad.

Cronograma típico de costes post-adjudicación:

Mes desde adjudicación	Costes habituales
Mes 0-1	ITP, aranceles registrales, gestoría, certificado decreto
Mes 1-2	Altas suministros, boletines técnicos, fianzas, inspecciones
Mes 2-3	Inscripción en Registro, cancelación de cargas antiguas, certificación
Mes 3-6	Reforma (si aplica), permisos municipales, materiales, mano de obra
Mes 6-9	Cuotas comunidad atrasadas pendientes de regularizar, IBI proporcional
Mes 9-12	Estabilización: solo IBI anual, comunidad mensual, suministros corrientes

Distribución típica del gasto en porcentaje del Coste Total de Adquisición:

• Mes 0-1: 60-70 % del CTA total (precio + ITP + ingresos iniciales).
• Mes 1-3: 15-20 % (inscripción, altas, primeras gestiones).
• Mes 3-9: 10-20 % (reforma y regularización).
• Mes 9+: < 5 % (mantenimiento estable).

Factores que retrasan la estabilización:

• Ocupación del inmueble: si hay ocupantes y se inicia lanzamiento, puede prolongarse 6-18 meses adicionales.
• Reforma estructural: si la finca requiere obra mayor (estructura, cubierta, instalaciones completas), la fase de gasto puede prolongarse 6-12 meses.
• Conflictos con la comunidad: si hay derramas extraordinarias aprobadas o discrepancias sobre el importe pendiente, pueden generar costes adicionales hasta resolverse.
• Procedimientos administrativos lentos: ITP impugnado, inscripción registral con calificación negativa.

Implicaciones para el cash flow del inversor:

1. Disponer de liquidez para el CTA completo antes de adjudicarse, no contar con vender o alquilar el inmueble inmediatamente para cubrir gastos.
2. Tener capital de trabajo equivalente al 10-15 % del CTA para imprevistos.
3. No comprometer el dinero del próximo proyecto hasta que el actual esté estabilizado (mes 9-12).

Para inversores que alquilan: hasta el alquilarse en marcha estable, contar con que el inmueble no genera ingresos sino solo gastos durante los primeros 4-9 meses. Planificar el flujo financiero con ese desfase.

Para inversores que revenden: la operación completa (adjudicación → reforma → venta → cobro) suele tardar 9-18 meses. Los inversores experimentados normalmente recomiendan operar siempre con dos o tres proyectos escalonados para no tener todo el capital ocioso.

Existen algunas ayudas públicas aplicables a la adquisición de vivienda por subasta judicial, aunque con condiciones específicas y generalmente limitadas a vivienda habitual.

Ayudas autonómicas para adquisición de vivienda habitual:

• Bonificaciones del ITP: hasta el 95 % en muchas comunidades para familias numerosas, jóvenes < 35 años, personas con discapacidad o víctimas de violencia de género. Es la "ayuda" más relevante.
• Subvención directa para entrada: algunas comunidades autónomas (Madrid, Andalucía, País Vasco, Cataluña con programas específicos) ofrecen entre 2.000 € y 10.000 € de subvención para jóvenes que adquieren primera vivienda habitual.
• Bono Joven Alquiler / Compra: programas estatales y autonómicos con apoyo para menores de 35 años.
• Plan Vivienda: los planes estatales rotativos (último vigente 2022-2025) incluyen ayudas para acceso, mejora y rehabilitación.

Ayudas para rehabilitación tras adjudicación:

• Fondos Next Generation EU: subvenciones para rehabilitación energética hasta 18.800 € por vivienda según mejoras energéticas conseguidas. Vigentes 2022-2026.
• Ayudas autonómicas a la rehabilitación: variables según comunidad. Madrid y País Vasco tienen programas con subvenciones del 30-50 % de obras de mejora energética y accesibilidad.
• Deducciones IRPF por rehabilitación: hasta el 60 % de la inversión en mejoras energéticas, con límites anuales.

Vivienda Protegida adquirida en subasta:

Si el inmueble adjudicado es Vivienda de Protección Oficial (VPO), aplican condiciones específicas:

• El adjudicatario debe cumplir los requisitos generales de VPO (ingresos, primera vivienda habitual, residencia mínima).
• Precio máximo regulado por la administración autonómica. Si el precio de adjudicación supera el máximo legal, puede ser exigible reducción o cesión.
• Bonificaciones en ITP del 50-95 % según comunidad.
• Aranceles registrales reducidos al 50 %.

Lo que NO suele cubrirse:

• Cargas heredadas (hipotecas preferentes, embargos preferentes).
• Costes de la adjudicación en sí (gestoría, abogado).
• Reforma "estética" sin componente energético o de accesibilidad.
• Inversiones de inversor profesional o segunda vivienda.

Recomendación operativa:

1. Si la adjudicación es para vivienda habitual del adquirente, consultar antes con la consejería de Vivienda y Hacienda autonómica para identificar todas las ayudas aplicables.
2. Algunas ayudas requieren solicitud previa a la formalización — sin solicitud anterior pueden no concederse después.
3. El asesoramiento de una gestoría o un trabajador social municipal especializado puede ahorrar miles de euros y trámites perdidos.

La adquisición en sí no genera tributación en el IRPF del adjudicatario. El adjudicatario no obtiene una ganancia en el momento de la adjudicación — adquiere un activo a cambio de un precio. No hay hecho imponible IRPF.

Cuándo se genera tributación IRPF para el adjudicatario:

1. Al vender el inmueble más tarde: la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición es una ganancia o pérdida patrimonial. Tributa en la base del ahorro:
   • 19 % hasta 6.000 €.
   • 21 % entre 6.000 y 50.000 €.
   • 23 % entre 50.000 y 200.000 €.
   • 27 % entre 200.000 y 300.000 €.
   • 28 % a partir de 300.000 €.
2. Al alquilar el inmueble: los rendimientos del alquiler se integran en la base general del IRPF (tipos del 19 % al 47 % según la comunidad y los tramos). Existe reducción del 60 % del rendimiento neto si el alquiler es de vivienda habitual del arrendatario (vigente con limitaciones según la Ley de Vivienda).
3. Imputación de rentas si el inmueble está vacío: si el adjudicatario no ocupa la vivienda y no la alquila, el IRPF imputa una renta inmobiliaria del 1,1 % o 2 % del valor catastral del inmueble (depende de si el valor catastral fue revisado en los últimos 10 años). Tributa en la base general.

Valor de adquisición a efectos del IRPF:

El valor que cuenta para futuras ganancias patrimoniales no es solo el precio de adjudicación, sino:

Valor de adquisición fiscal = Precio de remate
                            + ITP / IVA + AJD
                            + Aranceles registrales y notariales
                            + Honorarios gestoría
                            + Mejoras inscritas (no mantenimiento)
                            + Cargas preferentes asumidas

Conservar TODAS las facturas y justificantes: cualquier desembolso vinculado a la adjudicación puede sumarse al valor de adquisición y reducir la ganancia patrimonial al vender. Es uno de los mayores ahorros fiscales posibles.

Exenciones aplicables:

• Reinversión en vivienda habitual (art. 38 LIRPF): si vende la vivienda habitual y reinvierte el dinero en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes, la ganancia queda exenta. Aplica también si la adjudicada en subasta era ya su vivienda habitual.
• Mayores de 65 años con vivienda habitual (art. 33.4.b LIRPF): exención total de la ganancia por venta de vivienda habitual.
• Reinversión en rentas vitalicias: para mayores de 65 años con ganancias patrimoniales por venta de inmuebles, hay exención si se reinvierte el dinero en rentas vitalicias.

Patrimonio: a partir de cierto valor de patrimonio (variable según comunidad, generalmente > 700.000 € de patrimonio neto), el adjudicatario debe declarar el inmueble en el Impuesto sobre el Patrimonio o en el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (estatal).

Recomendación: llevar contabilidad detallada de todos los costes desde la adjudicación. Una factura olvidada puede costarle al inversor miles de euros en impuestos al vender años después.

Depende de la forma jurídica del adjudicatario y del destino del inmueble. Para deducir costes como inversión profesional, hay que cumplir condiciones específicas.

Caso 1 — Persona física que adjudica y conserva el inmueble (vivienda habitual o segunda vivienda):

No deducible. Los costes de adquisición no se deducen anualmente. Solo se suman al valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial cuando se venda.

Caso 2 — Persona física que adjudica para alquilar:

Deducible parcialmente. Los gastos asociados al inmueble son deducibles de los rendimientos del alquiler en el IRPF:

• Intereses de hipoteca para la compra.
• Gastos de comunidad, IBI, tasas municipales.
• Amortización del 3 % anual del valor de adquisición (excluyendo el suelo).
• Reparación y mantenimiento (no mejora estructural).
• Honorarios de gestión inmobiliaria, seguros.

Los costes de adquisición (ITP, gestoría, notario) no se deducen directamente — entran en el valor amortizable.

Caso 3 — Persona física con actividad económica de arrendamiento:

Si el adjudicatario es persona física con actividad de arrendamiento (con local y empleado a tiempo completo según art. 27.2 LIRPF), los costes son plenamente deducibles como gastos de actividad económica. Pero los requisitos son estrictos y rara vez los cumple un inversor particular.

Caso 4 — Sociedad mercantil (SL, SA):

Deducible íntegramente. Todos los costes de adquisición se contabilizan en el activo de la empresa y se amortizan. Los rendimientos del alquiler tributan en el Impuesto sobre Sociedades al 25 % (tipo general) y los gastos vinculados son deducibles:

• Amortización 3 % anual.
• Gastos de comunidad, IBI, mantenimiento.
• Intereses financieros.
• Gastos profesionales (gestoría, asesoría).
• Reformas (con régimen de amortización específico).

Caso 5 — Comunidad de bienes o sociedad civil:

Régimen de atribución de rentas. Los costes se asignan a cada socio en proporción a su participación. Cada socio los integra en su IRPF como rendimiento del alquiler.

Caso 6 — Inversión en VPO o vivienda asequible:

Pueden aplicar deducciones específicas autonómicas o estatales. Variable según ley vigente.

Cómo optimizar fiscalmente:

1. Si el plan es conservar y alquilar varios inmuebles (3+), considerar SL inmobiliaria. Coste de constitución y mantenimiento (~ 1.500-3.000 €/año en gastos administrativos) compensado por amortización y diferimiento fiscal.
2. Si el plan es comprar para vender (rotación de cartera), también SL. Las plusvalías tributan al 25 % en lugar de 19-28 % en IRPF.
3. Si el plan es conservar 1-2 inmuebles para alquiler residencial, persona física aprovecha la reducción del 60 % de IRPF por vivienda y evita complicaciones societarias.

Recomendación: consulta fiscal antes de plantear estructuras. Cada inversor tiene situación distinta y la estructura óptima varía mucho.

Sí. La rehabilitación del inmueble adjudicado tiene ventajas fiscales relevantes, tanto inmediatas como diferidas. Las principales son:

1. Deducción en IRPF por rehabilitación energética (Ley 7/2022):

Vigente hasta 31 de diciembre de 2026:

• 20 % de la inversión en obras que reduzcan la demanda de calefacción y refrigeración al menos un 7 %. Base máxima de deducción: 5.000 € por vivienda y año.
• 40 % de la inversión en obras que reduzcan el consumo de energía no renovable al menos un 30 %, o mejoren la calificación energética hasta letras A o B. Base máxima: 7.500 € por vivienda y año.
• 60 % de la inversión en rehabilitación energética de edificios completos. Base máxima: 15.000 € por vivienda y año.

Es la deducción más generosa actualmente vigente. Aplica al inmueble usado para vivienda habitual o alquilado para vivienda habitual del inquilino.

2. Ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética:

Subvenciones directas para obras que mejoren la eficiencia energética:

• Hasta 18.800 € por vivienda en obras que mejoren la calificación energética en al menos una letra.
• Hasta 21.400 € en mejoras integrales con reducción significativa de energía.
• Para edificios residenciales completos, ayudas escaladas según número de viviendas y mejora conseguida.

Tramitación a través de las consejerías de Vivienda autonómicas. Compatibles con la deducción IRPF en muchos casos.

3. ITP reducido para reforma o rehabilitación (algunas CCAA):

En algunas comunidades, si el adjudicatario se compromete a rehabilitar y mantener la vivienda en arrendamiento durante un plazo, puede aplicar ITP reducido (3-5 %). Variable según comunidad.

4. Amortización en alquiler (IRPF):

Las obras de mejora estructural que el adjudicatario realice se incorporan al valor de adquisición y se amortizan a un 3 % anual. Las reparaciones de mantenimiento se deducen en el año del gasto.

5. IVA reducido en obras de rehabilitación:

El IVA aplicable a obras de rehabilitación de vivienda (no construcción nueva) es del 10 %, no del 21 %. Tipo reducido aplicable si:

• El destinatario es persona física que no actúa como empresario.
• La obra cumple definición de rehabilitación según el art. 91.Uno.3 LIVA.
• Más del 50 % del coste corresponde a renovación estructural o de instalaciones.

6. Plusvalía municipal — coste deducible:

Si el adjudicatario vende el inmueble tras rehabilitarlo, las inversiones en mejora reducen la ganancia patrimonial municipal.

Estrategia fiscal óptima — rehabilitación combinada con alquiler:

1. Adquirir en subasta.
2. Rehabilitar con financiación que permita aprovechar deducciones IRPF.
3. Alquilar a vivienda habitual del inquilino: reducción 60 % en IRPF de los rendimientos netos.
4. Amortización del 3 % anual + deducción de gastos asociados.
5. Si vende en > 1 año: ganancia patrimonial a base del ahorro (19-28 %) y posible exención por reinversión si vivienda habitual.

Recomendación: planificar la rehabilitación con asesor fiscal antes de iniciar obras. La diferencia entre rehabilitar bien fiscalmente o sin estrategia puede ser de varios miles de euros.