Due diligence

La nota simple registral es el documento informativo que emite el Registro de la Propiedad y que indica, sobre una finca concreta, quién es el titular actual, la descripción registral del inmueble y las cargas vigentes que pesan sobre él (hipotecas, embargos, anotaciones, servidumbres).

Es la herramienta básica de due diligence inmobiliaria en España. Se solicita online en registradores.org indicando la referencia registral o catastral del bien. No es necesario ser propietario para pedirla; cualquier persona con interés legítimo (un inversor que estudia una subasta lo es) puede solicitarla.

Acceda a registradores.org y busque “Solicitud de Nota Simple”. El portal pedirá: 1) tipo de identificación de la finca (referencia registral o referencia catastral); 2) sus datos personales y motivo de la consulta (interés legítimo); 3) pago con tarjeta.

Tras el pago, la nota llega por email (PDF firmado electrónicamente) o se puede descargar desde el panel del usuario. Para subastas BOE, la referencia más práctica es la catastral, que viene en el anuncio del BOE. Si tiene la referencia registral, va más rápido. Sin asistencia: 3-5 minutos.

El coste oficial está regulado: aproximadamente 9-12 € por nota simple según tipo y complejidad. Es una de las gestiones de due diligence más baratas y útiles.

Si la finca tiene cargas complejas o múltiples titulares, el coste puede ser ligeramente superior. Para inversores que revisan varias subastas, este gasto se acumula pero sigue siendo despreciable comparado con el riesgo de adjudicarse un inmueble con cargas no detectadas. Nunca pujar sin haber revisado la nota simple actualizada de la finca.

Habitualmente entre 1 hora y 1 día hábil desde la solicitud, según la carga del Registro. La mayoría se entregan el mismo día.

Si el Registro tiene retraso por carga de trabajo o si la finca tiene historia compleja, puede tardar hasta 3-5 días hábiles. Para subastas con plazo cercano, conviene solicitarla con varios días de antelación. La nota llega por email firmada electrónicamente y es válida como documento oficial; no hace falta presentar copia física en ningún sitio.

No. La nota simple y la certificación de cargas del juzgado son documentos complementarios, no sustitutivos.

La certificación de cargas es la que aporta el juzgado al expediente de subasta y refleja el estado registral en el momento del embargo (puede tener varios meses o años de antigüedad). La nota simple actualizada refleja el estado registral en el momento de la consulta, justo antes de pujar. Conviene tener ambas: la certificación valida el procedimiento, la nota simple confirma que no hay cargas nuevas posteriores.

La nota simple registral incluye, sobre la finca consultada: 1) descripción física (superficie, linderos, naturaleza urbana/rústica); 2) titularidad actual (nombre, NIF, cuota de participación si hay copropietarios); 3) historia de transmisiones recientes; 4) cargas vigentes con orden de prioridad (hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, servidumbres); 5) fecha de cada inscripción.

Lo que NO incluye: estado físico del inmueble, ocupación, deudas con la comunidad de propietarios, deudas tributarias no inscritas. Para esos datos necesita inspección directa o certificaciones complementarias.

1) Confirme la titularidad: el ejecutado debe figurar como titular actual en la nota. Si no coincide con el del anuncio BOE, hay un problema y conviene consultar con un abogado.

2) Revise el orden de cargas: las cargas se inscriben en orden cronológico. Las anteriores a la carga que originó la subasta son preferentes (las asume el comprador). Las posteriores se cancelan con la adjudicación.

3) Identifique la carga del procedimiento: localice en la nota la hipoteca o embargo concreto que originó la subasta. Todas las cargas inscritas ANTES son preferentes; las inscritas DESPUÉS se cancelan.

4) Sume importes preferentes: ese es el importe que asumirá si gana la subasta.

El Catastro Inmobiliario es el registro administrativo del Ministerio de Hacienda que describe físicamente cada inmueble en España: superficie construida, año de construcción, uso (vivienda/local/garaje), titular catastral.

Su función principal es fiscal: sobre los datos del Catastro se calcula el IBI municipal. Para el inversor en subastas, el Catastro es la fuente de verificación física del inmueble: confirma la superficie real (puede diferir de la del anuncio BOE), la antigüedad (afecta a reformas necesarias) y el uso urbanístico (importante para terrenos y locales). Catastro y Registro son fuentes complementarias: el Registro dice quién es dueño, el Catastro dice qué hay.

Entre en sedecatastro.gob.es. En la página principal, opción “Consulta y Certificación de Bien Inmueble”. Introduzca la referencia catastral (20 caracteres alfanuméricos que vienen en el anuncio del BOE).

Sin necesidad de registro ni identificación, puede ver: ubicación en mapa, superficie construida y de parcela, año de construcción, uso del inmueble, valor catastral (si es público) y plano básico. Para certificaciones oficiales con sello digital sí se necesita identificación (DNI electrónico, certificado o Cl@ve), pero para due diligence informativa, la consulta libre suele bastar.

Sí, la consulta libre es gratuita. Cualquier persona puede consultar la descripción catastral de cualquier inmueble por su referencia catastral sin coste ni identificación.

Lo que requiere pago o identificación son: certificados catastrales firmados electrónicamente (gratis con DNIe/Cl@ve, no para terceros sin justificar interés), planos detallados o información protegida del titular catastral. Para due diligence de subastas, la consulta gratuita libre es suficiente: aporta superficie, año, uso, ubicación y plano básico — todo lo que necesita para contrastar con el BOE.

1) Superficie construida: compárela con la del anuncio BOE. Si difieren más del 5 %, es señal de discrepancia y conviene aclararla.

2) Año de construcción: condiciona el estado típico del inmueble y los costes de reforma esperables.

3) Uso urbanístico: vivienda, local, oficina, garaje, terreno. Si el BOE dice “local” y el Catastro “vivienda”, hay un conflicto.

4) Referencia catastral completa: 20 caracteres. Si la del anuncio BOE no coincide exactamente con la consulta, puede ser un error que afecte a la titularidad inscrita.

5) Plano básico: ubicación exacta en el portal, planta y orientación si aplica.

Es relativamente frecuente: la superficie catastral mide la realidad física actual (con reformas, ampliaciones, etc.), mientras que la registral suele venir de la escritura original.

Para el comprador en subasta, la superficie que importa es la real (medida en persona o por catastro). Pero la que aparece en el Registro es la que constará en su título de propiedad. Si difieren mucho, conviene gestionar tras la adjudicación una rectificación registral aportando certificación catastral, para que ambas fuentes coincidan. Esto facilita ventas o hipotecas posteriores. No bloquea la operación, pero conviene tener consciencia del desfase.

Si la referencia catastral del BOE no coincide con la del Catastro, puede deberse a: 1) error de transcripción en el anuncio (frecuente, normalmente un par de dígitos); 2) el inmueble ha sufrido modificación catastral reciente (segregación, agrupación); 3) el inmueble no estaba catastrado al iniciarse el procedimiento.

Lo primero es contactar con el juzgado vía procurador para aclarar. Si es error de transcripción, se subsana sin problema. Si hay modificación catastral, hay que revisar exactamente qué se está subastando. Si no coincide ni puede aclararse, mejor descartar la subasta: comprar algo que no está bien identificado registralmente acarrea problemas futuros.

Es la consulta más útil del Catastro: combina descripción textual del inmueble (superficie, año, uso) con plano gráfico georreferenciado (ubicación exacta, parcela vecinal, planta del edificio si aplica).

Se accede en sedecatastro.gob.es introduciendo la referencia catastral. Para subastas, esta consulta permite verificar de un vistazo la ubicación exacta (que coincida con la dirección del BOE), la planta del edificio (para pisos), las dimensiones aproximadas y la relación con parcelas vecinas. Es la mejor herramienta gratuita para validar que el inmueble subastado es el que cree que es.

El año de construcción figura en la consulta catastral libre. Pero la fecha catastral puede no reflejar ampliaciones o reformas posteriores.

Para verificar el año real con mayor precisión: 1) compruebe en Catastro el año de la última ampliación si la hubo; 2) consulte el plan urbanístico del ayuntamiento, que suele tener fichas históricas de las parcelas; 3) visite físicamente la zona y observe el estilo constructivo, que ayuda a estimar década aproximada; 4) si es vivienda en comunidad, pregunte al portero o vecinos. Para edificios protegidos o BIC, el ayuntamiento tiene catalogación oficial.

Combine fuentes: Catastro da el año oficial de construcción y de última ampliación; estilo constructivo visible en la fachada y portal aporta confirmación visual; ayuntamiento puede tener catalogación urbanística histórica.

Para el inversor, la antigüedad importa por: 1) coste estimado de reforma (a más antiguo, más reforma habitual); 2) instalaciones obsoletas (electricidad, fontanería, calefacción); 3) riesgo estructural (aluminosis en años 60-70 en Cataluña, por ejemplo); 4) protección patrimonial (edificios BIC tienen restricciones de reforma). Antigüedad anterior a 1980 conviene revisar con técnico.

Para due diligence completa de una subasta, los documentos útiles del Registro de la Propiedad son:

1) Nota simple registral: el básico, indica titular y cargas vigentes. 9-12 €.

2) Certificación literal de cargas: más completa, incluye texto íntegro de las inscripciones. 30-50 €. Útil cuando la nota simple muestra cargas complejas.

3) Certificación de dominio y cargas: similar pero centrada en titularidad. Usada en operaciones formales.

Para la mayoría de subastas, la nota simple basta. Las certificaciones detalladas se reservan para casos con cargas litigiosas o titularidad confusa.

No. Todos los Registros de la Propiedad de España aceptan solicitudes online a través de registradores.org. No hace falta visita presencial para due diligence de subasta.

El portal online ofrece todas las gestiones habituales: nota simple, certificación literal, certificación de dominio y cargas, consultas registrales. El pago es con tarjeta, la entrega es electrónica con firma digital. La presencia física sólo se requiere en casos muy específicos (rectificaciones, expedientes complejos) donde igualmente puede actuar un procurador en su nombre.

Es un documento más completo que la nota simple, expedido por el Registro de la Propiedad con sello y firma del Registrador. Certifica oficialmente quién es el titular y qué cargas pesan sobre la finca.

Cuesta entre 30 y 60 € y se solicita por la misma vía online (registradores.org). Suele tardar 2-5 días hábiles. Para subastas BOE habituales, la nota simple basta. El certificado de dominio y cargas se reserva para operaciones complejas: cargas disputadas, copropietarios litigantes, herencias indivisas, o cuando se necesita un documento con valor probatorio reforzado (recurso judicial, financiación bancaria especial).

No siempre, pero suele ser muy recomendable para inmuebles construidos antes de 1980, edificios con orden de inspección técnica pendiente, naves industriales y locales con instalaciones específicas.

Una auditoría técnica básica (Inspección Técnica del Edificio o ITE en zonas que la exigen) revela: estado estructural, instalaciones obsoletas, humedades graves, problemas de cubierta. Coste habitual 300-800 € para vivienda media. En subastas judiciales no es obligatoria, pero hacerla antes de pujar puede ahorrar muchos miles en sorpresas. Para inmuebles inferiores a 100.000 € quizás no compense; para los superiores a 250.000 € sí.

Habitualmente no, salvo que el inmueble esté vacío y el ejecutante (banco o fondo) tenga acceso y permita visita guiada. Si el ejecutado todavía habita o tiene posesión, no hay obligación legal de permitir visitas.

Lo que sí puede hacer cualquier persona: visitar la zona exterior, observar el edificio, hablar con el portero o vecinos para conocer estado y ocupación, revisar el portal. En casos excepcionales, el juzgado puede autorizar visita asistida por procurador. Para fondos NPL que tengan posesión adelantada del inmueble, su servicer (Solvia, Haya, Anticipa) suele permitir visitas previas — consulte si el ejecutante es uno de ellos.

Sí, formalmente puede solicitarla, pero la concesión depende del juzgado y de las circunstancias. Es más probable que se conceda si el inmueble está vacío y bajo custodia judicial.

La solicitud se hace por escrito al juzgado a través de procurador, justificando interés legítimo (potencial postor). En la práctica, esta vía es lenta y poco frecuente en subastas estándar. La mayoría de los inversores se conforman con visita exterior del inmueble y zona, complementada con análisis documental. Sólo en operaciones de alto valor compensa el esfuerzo procesal de pedir visita formal.

Triplique el análisis documental y extreme las visitas exteriores. Si no puede entrar, lo que importa es minimizar la incertidumbre:

1) Visita exterior reiterada: edificio, portal, buzón, ventanas, ruido, vecinos, comercios cercanos. 2) Conversación con portero o presidente de comunidad: información sobre ocupación y estado. 3) Catastro y planos: superficie, distribución, plano de planta. 4) Google Street View histórico: ver cómo ha evolucionado el edificio en los últimos años. 5) Provisión presupuestaria para reforma: si entra a ciegas, multiplique por dos la reserva habitual.

Pistas exteriores: 1) buzón con o sin acumulación de correo; 2) luces encendidas en diferentes horarios; 3) persianas subidas/bajadas con variación; 4) ropa tendida en balcones; 5) contadores de luz visibles en portal con consumo; 6) entrada/salida de personas.

Para uso comercial: cartel de actividad, horario, clientes entrando. Conversar con vecinos o comercios próximos suele aclarar quién vive, desde cuándo y si hay arrendamiento vigente. Si la actividad económica es legal y declarada, conviene asumir que hay contrato de alquiler que puede continuar tras la adjudicación según la LAU. Consulte abogado en casos dudosos.

Sí, conviene. Las reformas no declaradas pueden generar problemas posteriores: orden de demolición parcial, multa al nuevo propietario, dificultad de venta.

Verificación: 1) Catastro muestra la superficie real declarada y el año de última ampliación; si la superficie real (visita) excede la catastral, hay reforma no declarada; 2) Ayuntamiento tiene archivo de licencias urbanísticas concedidas a la finca, accesible con justificación de interés legítimo; 3) Notas catastrales reflejan posibles disciplinas urbanísticas abiertas. Las reformas mayores no declaradas son responsabilidad del nuevo propietario una vez inscrito. Conviene presupuestar legalización en el cálculo de precio máximo.

Pida certificado de deudas a la comunidad antes de pujar. Lo emite el secretario-administrador de la comunidad por petición del interesado. Indica deudas pendientes del titular actual con la comunidad.

Esto es crítico porque la Ley de Propiedad Horizontal establece que el nuevo propietario responde de las cuotas impagadas correspondientes al año en curso y los tres anteriores con el límite máximo legal. Una deuda de comunidad importante puede afectar al cálculo de precio. Además, pregunte sobre derramas pendientes (por reforma, ascensor, fachada), que también pueden recaer en el adjudicatario según prorrateo.

Cómo pedirlo: contacte con el administrador de fincas (figura en el portal del edificio, en el buzón o pregunte a vecinos). Solicite por escrito el certificado de deudas del piso/local concreto, indicando que es para evaluar una posible adjudicación en subasta.

Coste habitual: 30-80 € según administrador. Plazo: 5-10 días hábiles. El certificado refleja: deudas vencidas, cuotas pendientes, derramas aprobadas pero no pagadas, posibles juicios monitorios en curso contra el titular. Esta información combinada con la nota simple registral cubre el riesgo más habitual del adjudicatario: heredar deudas no visibles.

Lo firma el secretario-administrador de la comunidad, normalmente un Administrador de Fincas colegiado. La firma da carácter oficial al documento.

El presidente de la comunidad también suele firmarlo como prueba de conformidad. En comunidades sin administrador profesional, el secretario (vecino designado en junta) emite el certificado. La validez es la misma: lo importante es que esté firmado por la persona que estatutariamente representa los asuntos económicos de la comunidad. Si tras pedirlo nadie responde, conviene escalar a través del presidente o, en su caso, a un abogado.

Para una subasta inmobiliaria estándar, una due diligence completa cuesta entre 50 y 200 €: nota simple (10 €), consulta catastral (gratis), certificado de deudas a la comunidad (30-80 €), visita exterior y conversaciones (tiempo propio o 50-100 € a un colaborador local).

Si añade asesoramiento legal por hora de abogado especializado, suba 80-150 €. Si añade auditoría técnica del inmueble, 300-800 €. Para subastas hasta 100.000 €, due diligence básica de 50-100 € basta. Para superior a 250.000 €, conviene la due diligence completa con asesoramiento legal y técnico. Es de las inversiones con mejor retorno: evitar una mala compra.

Manualmente, una due diligence completa por profesional con experiencia lleva 2-5 horas: lectura de PDFs del BOE (45-60 min), consulta nota simple (15 min), consulta catastro (10 min), valoración de zona en portales (30 min), análisis de cargas (45 min), cálculo del precio máximo de puja (30 min), visita exterior (60 min).

Por eso la mayoría de inversores no escala a más de 5-10 subastas al mes. Herramientas como InversorBOE automatizan las primeras 2-3 horas (lectura PDF, cargas IA, valoración inicial), dejando para el inversor solo la decisión final y la visita de zona.

Oficiales y gratuitas: subastas.boe.es (Portal BOE), sedecatastro.gob.es (consulta catastral), registradores.org (nota simple).

Mercado: Idealista y Fotocasa para precio de oferta; webs municipales de IBI y plan urbanístico. Análisis automatizado: InversorBOE para lectura de cargas con IA aplicando LEC, cálculo de precio máximo y scoring automático. Productividad: Notion o similar para registrar checklist de due diligence por subasta y no olvidar pasos. Combinar herramientas oficiales gratuitas con análisis automatizado reduce el tiempo de 5 horas a 30-45 minutos por subasta.

Orden recomendado para una primera lectura de los PDFs del anuncio del BOE:

1) Anuncio del juzgado: descripción del bien, tipo de subasta, plazo, depósito requerido.

2) Certificación de cargas registrales: el documento más crítico. Listado de cargas con fechas, importes, acreedores y orden de prioridad.

3) Decreto de convocatoria o edicto: detalles procesales, advertencias sobre la situación posesoria, riesgos identificados por el juzgado.

4) Informe de tasación si está disponible: contraste con valor de mercado actual.

5) Anexos adicionales: planos, fotos, informes técnicos cuando los haya.

Sistema básico para registrar due diligence por subasta:

1) Carpeta por subasta con identificador del BOE (ej. SUB-JA-2026-XXX).

2) Subcarpetas: boe-docs/, nota-simple/, catastro/, fotos-zona/, notas/.

3) Documento principal (Markdown o spreadsheet) con: identificación, fecha de análisis, cargas detectadas con importes, precio máximo calculado, decisión (pujar/descartar) y motivo.

4) Tras la subasta, anote resultado real para calibrar futuras decisiones.

Esto crea un histórico personal valioso que mejora la calidad de análisis con cada operación. Aunque herramientas como InversorBOE almacenan tu análisis automatizado, conviene mantener registro propio paralelo.